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二轮限购艰难 调控难言见底

2011-9-15 10:47:53  来源 : 21世纪经济报道   作者 : 王营
摘要:
     住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林提醒说,未来市场变化情况与地方政府落实国家调控政策的程度,将决定国家会不会再出台更为严厉的调控政策。也就是说,调控政策并未到此止步。

二手住宅签约

  开发商流露的悲观情绪日益凝重。“让我心情更不好的还是销售不好。”9月9日下午,北京万科副总经理肖劲自嘲地说,等红灯时,敲车窗的不是卖房子的就是要饭的。

  另一方面,地方政府正奋力抵抗或者规避限购。仅台州与浙江衢州出台了较为“宽松”的限购政策,其他各城市或观望,或以限价规避。

  但住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林提醒说,未来市场变化情况与地方政府落实国家调控政策的程度,将决定国家会不会再出台更为严厉的调控政策。也就是说,调控政策并未到此止步。

  已限购城市遭遇“重创”

  在北京通州,一名为京贸国际城的楼盘由于最高降幅达6000元/平方米,再次引来了老业主维权退房,这是北京继华业东方玫瑰、远洋一方后,第三个传出业主大闹退房的项目。

  通州成交量持续低迷,很多楼盘降价,硬扛不降价的京贸国际城一时成为最高价。“我们成了最高价,销售压力大增,只能这样。”这是京贸国际城对外的公开回复。

  8月24日,纯新项目润枫领尚在入市仅4个月后就推出100套特价房源,均价1.55万元/平方米,起价1.3万元/平方米。“无论是政策压力还是市场压力,通州的房价下调已经不可避免。”润丰地产副总经理郑德强称。

  北京万科近期做了一项取样3000户的入户调查,肖劲大致推算出,目前北京开发商还剩下20万可争取客户,而北京目前的库存就约计有15万套,而供应还在增加。“开发商现在主要分为四类,第一,预期悲观;第二,寻找空隙;第三,改变定位;第四无所作为。绝大多数属于第四类。”肖劲说。

  “调控不放松的话,预计很快将出现大部分项目开始争夺有限的购房资格。”北京中原三级市场研究总监张大伟称。

  北京房地产交易管理网数据显示,截至9月12日,9月份北京一二手商品住宅合计签约套数为4137套,比2010年同期下降60.9%。这是最近三年北京最低迷的金九开局。

  政策的底部在哪里?

  限购令一线城市的房地产市场进入“冬天”的同时,却令未限购的二三线城市借机迎来“春天”,甚至部分二三线城市出现非理性上涨。因此,国务院要求部分二三线城市也要限购。但两个月过去,仅台州、浙江衢州市出台了限购政策,且规定较为宽松。

  除了台州、衢州外,其余房价上涨较快的城市则以限价等方式规避,如烟台、廊坊、江门、韶关、丹东等城市。限价威力远逊于限购。如,限购后通州房价从最高30000元/平方米,跌至目前最低13000元/平方米时,而相距不远的燕郊,在近一年的调控下,房价未见松动,仍高踞在9000-10000 元/平方米左右。

  中原地产华北区域董事总经理李文杰认为,本轮调控的最大特色之一,是中央政府将调控房价涨幅的决定权下放至地方政府。正因如此,也让地方公众清楚地看到,助推房价上涨的动力之一来自地方。这次二三线城市限购的难产,可见一斑。

  李文杰认为,限购发展到最后就是全国限购,否则投资资金挤出效应终将像水波纹一样荡漾开去。而三四线城市居民收入更低,房价收入比差距更大,投资资金涌入的危害远大于一二线城市。

  上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为,“已出台的限购政策明显弱化,更多城市以限价来规避,这就明显削弱了市场对限购政策升级效果的期待。”他甚至认为,限购政策对楼市的利空影响将不如想象中严厉,预计在9 月底之前,少数城市被迫出台限购政策后,以限购政策为首的调控政策强度将不再会加大,调控政策基本见底。

  一位不愿意透露姓名的品牌开发商老总私下也认为,从这次地方政府的表现来看,限购扩容最终会不了了之。而这让一线城市开发商重燃希望。有开发商乐观地称,就二三线扩容难度看,一线城市限购也可能于明年放松。即便是在执行限购最为严厉的北京,外地购房者也可通过一些中介机构花数万元到数十万元不等,买到纳税证明、社保证明以及北京市工作居住证,从而获得买房资格,这已形成了一定的市场规模。如果没有相关部门的人员参与,是很难办到的。

  洲联集团五合智库总经理邹毅认为,如果调控半途而废,引发的后果就是更为严重的报复性上涨。他认为,从目前调控进展来看,中央很可能接下来会进一步施压,督促其他城市严格限购。