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京城楼市“盛宴”落幕 “限价”正式登场

2013-4-28 9:07:17
摘要:
     北京楼市在经历了三年来最火的春季销售后,于4月踏入“限价”时代,楼市似乎再次面临十字路口,但在过去的调控经验下,业内的主流观点仍认为,由于楼市供不应求的状况难以改变,房价依然面临上涨压力。

北京楼市在经历了三年来最火的春季销售后,于4月踏入“限价”时代,楼市似乎再次面临十字路口,但在过去的调控经验下,业内的主流观点仍认为,由于楼市供不应求的状况难以改变,房价依然面临上涨压力。

  “盛宴”落幕

  据亚豪机构、北京市住建委网签数据显示,截至4月18日,北京市2013年一手商品住宅共成交40484套,成交面积达428.29万平米,创下近三年同比时期的历史新高。

  其中楼市“疯狂”的三月贡献最大。中原地产数据显示,3月北京一、二手房网签都创新高,二手房更刷新月度成交历史最高纪录。

  历史似乎总是重演。2012年4月,北京楼市在三月小幅回暖后由于总理“调控不动摇”的讲话陷入观望,随后以“红五月”强劲上扬的量价成交奠定了2012年楼市低开高走的大势;2013年4月,楼市因“新国五条”细则、20%个税等新政在三月成交冲高后有所回落,虽然成交量下跌,但房价比起一年前已“望尘莫及”。

  “限价”登场

  在巨大的追涨压力下,北京正式宣告进入“限价时代”。4月10日,北京市住建委主任杨斌公开表示,北京将形成限价房序列管理,措施将包括,新盘报价不能高于该楼盘此前成交价,也不能高于周边同质商品房价格。如果开发商不接受指导,就不发预售许可证,或者对于成交资格不予备案等,通过合理指导确保房价不会过快上涨。

  业内人士表示,为了使北京月度房价平稳,相关部门采取限价、暂停网签、不发预售证等方式,开发商以减少推盘量对应,往年的四五月份是市场供应的小高峰,但今年却出现了供应不足的情况。

  高策地产服务机构董事总裁陶红兵表示,在地价未降的大背景下,采取限价就会导致开发商利润受到挤压,拿地意愿降低,影响土地财政收入,这注定限价只是暂时的手段。

  ■ 市场盘点

  量五环外新盘成交价占83%

  在城区土地稀缺,四环内新盘“豪宅化”的背景下,北京郊区的一手商品房成为成交主力。2009年开始,北京新增土地出让的90%集中在五环外,2012年北京市宣布“十二五”期间三环内将原则上不再新供住宅用地,使得开发热潮从五环开始向六环外拓。

  综合亚豪机构和北京市住建委网签数据显示,截至4月18日,2013年北京市成交的40484套(包括保障房)商品住宅中,仅有6%的房源位于四环内,而超过83%位于五环外的郊区,其中52.67%集中于五环和六环之间,而六环外的楼盘成交占比快速增长到超过30%。

  从区域来看,除了历来的成交大户朝阳区占比11.15%外,位于主城区的东城区(含崇文区)、西城区(含宣武区)的成交占比仅为1.43%。

  近郊楼市销售十分火热,截至4月18日,大兴区2013年共销售5651套房,占楼市成交的15.14%,成为今年北京楼市的销冠区域。而大兴、通州、昌平、顺义、房山五郊区的成交占比则超过64%,其中大兴、通州、房山三郊区成交占比近45%。

  值得一提的是,由于近期供应项目增多,如密云、怀柔等远郊区县的成交出现了明显上涨,其中密云县成交1983套,占总楼市成交的5.31%;成交均价为9357元/平米,为所有区域中最低。

  北京楼市难觅“万元盘”

  延续2012年楼市的年底翘尾行情,加上“国五条”出台后的恐慌交易,北京楼市成交持续火爆,价格也随之上涨。

  数据显示,北京已正式告别“万元盘”时代,曾经在大兴、房山、顺义、通州等近郊主打刚需客群的“万元盘”早已销声匿迹,目前仅有密云、怀柔等“非主流”远郊区县还有少量的万元新盘。

  数据显示,截至4月18日,北京今年一手商品住宅成交均价为21767元/平米,其中5环、6环间楼盘的成交均价为20741元/平米,而6环外楼盘成交均价也达到了14381元/平米,比去年同期,出现了明显上涨。

  以近郊成交主力通州、大兴为例,目前两区域的成交均价已经达到18200元/平米、18800元/平米,而2012年4月,两区域的成交均价分别还在16500元/平米、16000元/平米,一年之间,单价上涨近2000元/平米。

  “如果不是住建委的价格控制,6环外的很多楼盘可能今年要追两万了”,南城一位开发商告诉记者,这些新区大型品牌开发商扎堆、拿地成本较高,由于供求紧张,开发商还是可以精装、园林等手段小幅提价。

  ■ 后市展望

  下半年房价上涨压力犹存

  一方面是政府对房价涨幅的严格限制,另一方面是短期内无法改变的供求矛盾,业内人士对北京楼市今年的走势也不乏争议。北京同观地产董事长张卫克表示,目前北京的房价由住建委定,开发商如想涨价,预售证将无法获批,住建委确定了“一房一价”政策,所以房价不会有大波动,但考虑到整体的供应仍然紧张,预计今年房价会小幅上涨。

  亚豪机构副总经理高姗表示,目前北京存量住宅仅有6.4万套,创下自2006年开始网签以来的历史最低,供求关系空前紧张;而从4月中旬的推盘情况看,由于开发商对后市观望,推盘房源有所减少。北京房价短期内虽可实现稳定,但仍需提防行政手段退出后的房价报复性反弹。

  而中原地产市场研究部总监张大伟则认为,4月以来签约的38个项目环比3月签约均价基本处于停滞状态,房价3个月内不再上涨的可能性非常大,如果政府“限价”监管超过2个月,房企不仅要面临客户需求变化的影响,资金压力也将明显加大,在1-2个月的市场博弈后,可能出现部分项目加快销售。